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- - No primeiro semestre de 2016, a análise do mercado imobiliário e o conselho da primeira metade do ano

□ A equipe de pesquisa macroeconômica do Centro Nacional de Informações Departamento de Previsão Econômica: Zou Shinian

Depois que o governo central soou todo o ângulo do número de inventário, o mercado imobiliário no primeiro semestre de 2016 se tornou uma força importante para impulsionar o crescimento econômico e também foi um destaque do crescimento econômico.No entanto, com o aumento dos preços da moradia em algumas cidades, o mercado imobiliário mais uma vez se tornou um ponto sensível para as preocupações do mercado e os pontos de risco nos mercados econômicos e financeiros.

1. As características do mercado imobiliário na primeira metade do ano

No primeiro semestre de 2006, no contexto do relaxamento contínuo da política de regulamentação local e o aumento contínuo das políticas de destaque do governo central, o Índice Nacional de Prosperidade da Habitação (ou seja, o "Índice de Prosperidade Abrangente de Desenvolvimento Imobiliário Nacional "Refere -se ao sistema de índice quantitativo) aumentou e o mercado imobiliário mudou o declínio no mesmo período de 2015. A área de vendas e as vendas aumentaram significativamente ano -ano. Em particular, a taxa de crescimento do setor imobiliário O investimento em desenvolvimento mudou o declínio em 2015 e a reversão do tipo "V" apareceu.

1. A ascensão do índice nacional de boom da casa é óbvia

Após o estado estável de setembro a dezembro de 2015, o Índice Nacional de Boom da Casa começou a aumentar em 2016.De 93,34 em dezembro de 2015 para 94,8 em maio de 2016, diminuiu um pouco em junho, mas ainda é um ponto alto do índice de prosperidade no ano passado.

2. A taxa de crescimento do investimento em desenvolvimento imobiliário é mais rápida no estágio inicial

No primeiro trimestre, devido às políticas favoráveis, à demanda, melhorando a demanda e até a demanda de investimentos entrando ativamente no mercado, o que levou a uma operação de alto nível de vendas imobiliárias. O outono. A taxa de crescimento começou a cair ligeiramente em 0,2 pontos percentuais em maio.A taxa de crescimento do investimento residencial é menor que a do mercado imobiliário, mas de janeiro a maio, está aumentando, de 1,8%em fevereiro para 6,8%em maio.No entanto, a taxa de crescimento do investimento em junho caiu 1,2 pontos percentuais, para 5,6%.De janeiro a junho, o investimento total no desenvolvimento imobiliário atingiu 466,31 bilhões de yuan, dos quais o investimento residencial total foi de 3114,9 bilhões de yuan, que foi de 267,6 bilhões de yuan e 164,3 bilhões de yuans acima do mesmo período.

3. O crescimento do preço da casa é trocado da linha de frente para a segunda linha

Com o ajuste da política fiscal de crédito central no início do ano, o limiar para comprar uma casa em fevereiro diminuiu novamente. 0,5 pontos percentuais ao mesmo tempo.A política fiscal também foi ajustada ativamente para reduzir o imposto sobre impostos e negócios de escrituras em links de transação imobiliária das cidades não primeiras para promover a liberação da demanda.Ao mesmo tempo, a reforma do sistema habitacional foi constantemente avançada. E a "reforma comercial" do setor imobiliário foi continuamente melhorada e o mercado imobiliário regional foi promovido.

A popularidade das vendas impulsionou os preços da habitação em todo o país, mas as diferenças regionais são grandes e Xangai são 7%e 9,6%, respectivamente.A diferenciação dos preços da habitação nas cidades de segunda e mais de uma das cidades mais importantes com políticas frouxas e fluxo óbvio de população subiu mais do que as primeiras cidades mais importantes, como Hefei, Suzhou, Nanjing e Xiamen no primeiro Metade do ano.Exceto pelas cidades de terceiro e quarto e quarto perto das cidades da primeira e da segunda, o inventário imobiliário da maioria das cidades da terceira e da quarta e mais de Tier ainda é grave, as vendas ainda não estão quentes e os preços das casas ainda são estáveis.

4. A pressão do inventário imobiliário ainda é grave

De janeiro a junho, a área de moradia de commodities a estar disponível mostrou uma diminuição mensalmente por mês. Medidores quadrados, uma queda de 25,15 milhões de metros quadrados do mais alto no final de fevereiro.Em particular, a velocidade de destaque em casa é mais rápida.A tendência esfoliante de edifícios de escritórios também é melhor que o mesmo período do ano passado, e a área de venda diminuiu de 39,7%no mesmo período do ano passado para 12,5%.No entanto, as casas de operações comerciais tornaram -se a variedade mais especial em Destocking. de 28,59 milhões de metros quadrados do mesmo período do ano passado. Isso é 2,2 pontos percentuais acima do mesmo período do ano passado.Embora os dados gerais do Destocking tenham melhorado, da perspectiva da situação geral de todo o país, o Destocking ainda é longo, especialmente a dificuldade de destacar o inventário nas cidades da terceira e quarta e quarta. A política de destaque de moradias operacionais comerciais. resultado loteria federal dia 23

5. A nova área de construção de casas e moradias é sincronizada de negativo para positivo.

Com a política de destaque do mercado imobiliário e o atraso dos pedidos anteriores, as vendas de imóveis foram aquecidas e promoveram o entusiasmo pelo investimento em empresas imobiliárias. As residências aumentaram 10,58 milhões de metros quadrados e 65,42 milhões de metros quadrados em relação ao mesmo período do ano passado Empresas imobiliárias para se apressar para o estoque de terras.Ao mesmo tempo, com a recuperação de vendas de imóveis nas cidades de primeiro e segundo nível, as poderosas empresas imobiliárias começaram a acelerar o ritmo da compra de terras. Mesmo período do ano passado, a área de compra de terras aumentou de -33,8%ano a ano para ------- 3%.No entanto, a compra de terras também mostra diferenças regionais óbvias. , a proporção da área de compra de terras caiu abaixo de 20%, e o mercado de terras nas cidades da terceira e quarta e quarta e mais com inventário severo ainda é monótono.

6. Empresa imobiliária "vender" e "levar" duas prosperidade

No primeiro semestre de 2016, a maioria das empresas imobiliárias definiu os melhores resultados em história.De janeiro a junho, as vendas das 20 principais empresas imobiliárias atingiram 1313,53 bilhões de yuan, um aumento significativo de 59,1%ano a ano; .Existem 5 empresas de vendas em vendas, apenas uma no mesmo período do ano passado. Muitos como no ano passado, 70.Havia três áreas de vendas de mais de 10 milhões de metros quadrados de janeiro a junho. O mesmo período do ano passado, que foi quase duas vezes.Ao mesmo tempo, as empresas imobiliárias de propriedade estatal são imparáveis ​​e avançam ativamente para os 50 melhores. Em comparação com o valor das vendas no primeiro semestre de 2015, o número de empresas imobiliárias de propriedade estatal nas 100 principais empresas imobiliárias aumentadas De 24 a 29, um aumento de 20,8%ano -ano.

As vendas quentes do mercado estimularam a conscientização das empresas imobiliárias sobre o inventário e grandes empresas imobiliárias e imobiliárias com ricos canais de capital, especialmente empresas imobiliárias de propriedade estatal, aumentaram bastante a escala de aquisição de terras.No primeiro semestre de 2016, 20 empresas habitacionais de marca receberam um total de 48,83 milhões de metros quadrados/226 bilhões de yuan, uma área de 39,3%ano -no ano, e o valor aumentou 33,6%no ano em ano.O centro de gravidade da terra transferido para as cidades da segunda mais e a quantidade de aquisição de terras representou mais de 60%, enquanto a proporção de aquisição de terras nas cidades de primeira vez diminuiu significativamente, representando menos de 20%.Os reis locais são frequentes. por 54 %sobre.Comparados às empresas privadas, essas empresas imobiliárias de propriedade estatal são muito diferentes das pequenas e médias empresas com tamanho médio devido a suas identidades especiais e origens grossas, e são mais propensas a obter fundos.

2. Pesquisa e julgamento da situação do mercado imobiliário na segunda metade do ano

Diante das características do grande inventário total e do desequilíbrio de moradias comerciais, o destaque imobiliário na segunda metade do ano ainda é o tom principal. Quarto -cidades de mais.Com o aperto de algumas políticas regulatórias das cidades quentes, o mercado imobiliário retornará gradualmente à racionalidade do comportamento irracional da primeira metade do ano na segunda metade do ano. cairá ainda mais e o aumento médio dos preços da transação aumentará, e haverá tendências de downlink em estoque grave.O acúmulo de risco de cidades de primeira e segunda e segunda com crescimento muito rápido de preços e a pressão do ajuste do mercado imobiliário aumentou.Sob a influência do declínio das vendas nas vendas, a taxa de crescimento também diminuirá significativamente.

1. A política central ainda é estável e a política local é mais óbvia.

Atualmente, da perspectiva das vendas nacionais de moradias comerciais, embora o valor absoluto do inventário seja diminuído, a redução da velocidade diminuiu e a taxa de crescimento da área recém -iniciada na primeira metade do ano começou a aumentar Grande, a política imobiliária destacando no nível central ainda será relativamente estável.Do ponto de vista da política monetária, as taxas de juros de referência de empréstimos domésticas e de longo prazo são tão baixas quanto 4,90%. 4,48%, atingindo o histórico mais baixo, e espera -se que o corte futuro da taxa de juros seja limitado.Na segunda metade do ano, se a economia se estabilizar e se recuperar, é provável que a amplitude dos descontos das hipotecas restrinja.Além disso, devido à influência da economia internacional, a eficiência da moeda doméstica diminuiu ano a ano, e espera -se que seja difícil relaxar significativamente.A política local é afetada pelo superaquecimento de algumas regiões na primeira metade do ano. óbvio.

2. A taxa de crescimento do volume de vendas e o preço das moradias comerciais caíram, e o ano inteiro foi uma tendência de curva em arco.

Sob a influência do crédito monetário e do ambiente ambiental da política regulatória na primeira metade do ano, o mercado espera melhorar significativamente. Os especuladores investiram no mercado.Ao mesmo tempo, o novo rei do solo continuou a surgir. Mercado Propriedade.A julgar pela situação atual do mercado, pode haver mais cidades de segunda -políticas de aperto. os preços da casa quente.De fato, em comparação com as cidades do primeiro Tier, as cidades de segunda e mais carecem a força motriz do aumento contínuo, de modo que o volume de transações na segunda metade do ano cairá primeiro, e o aumento dos preços das casas também diminuirá.Ao longo do ano, o mercado imobiliário nacional mostrará um aumento constante de volume e preço, e o nível absoluto será alto, e a curva de crescimento do ano de ano será arqueada.

3. Na segunda metade do ano, a taxa de crescimento do investimento diminuirá e a taxa anual de crescimento do investimento será inferior a 5%

No primeiro semestre de 2016, o investimento imobiliário continuou a ficar quente com as vendas ardentes das vendas, e a taxa de crescimento do investimento no ano passado continuou a declinar. Pelo aperto das políticas de algumas cidades.Dado que o investimento em desenvolvimento imobiliário geralmente fica em cerca de 6 meses, a taxa de crescimento do investimento em desenvolvimento imobiliário desacelera na segunda metade do ano, e haverá um ponto de inflexão em uma taxa de crescimento em outubro. de 5%. resultado loteria federal dia 23

4. A recuperação do mercado exacerba a pressão do inventário, e as diferenças regionais e estruturais do inventário continuarão a aumentar

Na primeira metade do ano, a liberação de alguma demanda rígida e uma demanda aprimorada e o declínio no crescimento econômico trouxe mudanças esperadas das pessoas. será ainda mais apertado.Afetado pela baixa base do ano passado, e o tom central do inventário não mudará, a profundidade da recuperação do mercado imobiliário na segunda metade do ano é limitada, mas a pressão esfoliante aumentará em comparação com a primeira metade da o ano.Do ponto de vista regional, a pressão geral das cidades da terceira e da quarta e mais alta ainda será maior que as cidades de primeira e segunda, e a pressão geral de destaque em muitas cidades terceiras e quartas - ainda é mais grave.Do ponto de vista estrutural, a pressão de inventário das moradias operacionais comerciais continua a ser maior que a residencial, especialmente as primeiras cidades mais importantes e algumas cidades quentes da segunda -mais, com grandes casas de operações comerciais continuarão aumentando.

5. Hengqiang, uma forte empresa imobiliária, a concentração da indústria continuará a aumentar

Desde o início deste ano, grandes empresas habitacionais de escala representadas pela China Mar, Poly e Cofco mostraram através de fusões e reorganizações para formar um crocodilo da indústria, e o futuro padrão de competição da indústria continuará sendo atualizado.Ansioso pela segunda metade do ano, com o lançamento da demanda do mercado das cidades quentes antes, a taxa de crescimento do desempenho das vendas das empresas imobiliárias diminuirá, mas a taxa de desaceleração das empresas de marca forte desacelerará do que o comum As empresas e a escala de vendas ainda estarão em alto nível e ainda estarão em alto nível. focado na eficiência.Em termos de layout de aquisição de terras, devido às empresas mais poderosas, especialmente a algumas empresas imobiliárias de propriedade estatal na primeira metade do ano, têm mais aquisição de terras, o que fará com que a pressão futura da integração do setor e a concentração continuará a continuar a Aumentar.Do ponto de vista da aquisição de terras no estágio inicial, o desenvolvimento de empresas imobiliárias mostrou um certo grau de retirada do progresso nacional, o que afetará amplamente a estrutura futura da oferta do mercado imobiliário.

Terceiro, recomendações de políticas

Para o mercado imobiliário atualO superaquecimento local e a pressão do inventário ainda são graves. A reforma do mercado imobiliário regula o fornecimento de regulamentos do mercado imobiliário e acelera a transformação das empresas imobiliárias.

1. Continue a implementar políticas de destaque diferenciadas para impedir que o Destocking entre no "ciclo vicioso"

As cidades com alta pressão de inventário nas linhas do terceiro e da quarta a mais continuarão implementando políticas preferenciais e regular a oferta para acelerar a esfoliação do mercado imobiliário. e promover constantemente a urbanização ainda será o ponto de política.Ao mesmo tempo, a implementação de políticas para o mercado de leasing e a aceleração da resolução do inventário não residencial também requer suporte político mais poderoso.No futuro, a regulamentação imobiliária não apenas considerará moradia incremental, mas também considerará moradia de ações.Evite o mercado do mercado imobiliário no "ciclo vicioso", ou seja, o aumento das vendas dos preços da habitação levou a um aumento nas vendas, o aumento das vendas levou às boas expectativas de empresas de habitação e, em seguida, moradia As empresas aumentam a nova área de construção e aumentam a compra de terras.Além disso, o próximo estágio de Destocking deve se concentrar nas diferenças estruturais no inventário, e devemos simplesmente prestar atenção à esfoliação da Câmara para o Destocking Comercial.Controle estritamente a escala do suprimento comercial de terras e ajuste o planejamento urbano de acordo com as condições locais de acordo com as leis comerciais da área comercial per capita.

2. Anexe a importância ao desenvolvimento da economia real e evite a dependência da economia local ao setor imobiliário

Ao melhorar o sistema tributário local, melhore o sistema de distribuição de renda tributária local entre os governos em todos os níveis, estabeleça um mecanismo de tributação científico e razoável e estável e forneça aos governos locais receitas tributárias garantidas e sustentáveis ​​para alcançar recursos financeiros locais e responsabilidades de despesas .Os governos locais devem transferir sinceramente sua energia para como desenvolver a economia real local, a economia local deve levar o círculo vicioso de "terras que vendem a terra-de-dívida".Se o governo local não depender do financiamento da terra, cultivará impostos através do desenvolvimento da economia real, e a economia real não será marginalizada.Somente o desenvolvimento saudável da economia real terá um papel positivo e importante no uso eficaz dos recursos sociais.Somente exacerbará continuamente o acúmulo da população regional e a prosperidade e o desenvolvimento de indústrias de serviços relacionados, para que a economia local tenha vitalidade contínua.

3. Padronize o fornecimento de suprimentos do mercado imobiliário e resolva adequadamente os problemas históricos da oferta imobiliária

Em resposta ao suprimento atual de abastecimento de moradias em meu país, por um lado, é necessário fortalecer o registro do setor imobiliário e entender a oferta de imóveis para fortalecer a eficácia do gerenciamento de oferta e demanda; Mão, devemos padronizar o comportamento do fornecimento de moradias, fortalecer o suprimento de mercado e a receita da renda. Preços da habitação.Para pequenas propriedades, deve ser tratada historicamente e racionalmente.Aprofundar a reforma do sistema terrestre duplo de áreas urbanas e rurais e abre gradualmente os canais de fornecimento de terras de construção rural para moradias urbanas e outros mercados terrestres de construção.De acordo com o princípio de "estabelecer um mercado de terras de construção unificado para áreas urbanas e rurais", as necessidades reais de re -alocação de ativos habitacionais depois que os camponeses precisam re -alocar os ativos de moradia após entrar na cidade, permitindo que residenciais e propriedades residenciais dos agricultores Ser razoavelmente ordenado entrando no mercado sob premissa voluntária para eliminar a base da existência de pequenas casas de propriedades.

4. Restringir estritamente as empresas imobiliárias loucas, levantando os preços da terra e aceleram a transformação de empresas imobiliárias

O fornecimento de terras no lado da oferta do mercado imobiliário deve ser fortalecido, especialmente o comportamento de uma loucura elevar os preços da terra.Implementar estritamente o "Aviso sobre a implementação estritamente de regulamentação imobiliária de imóveis, promovendo o desenvolvimento saudável do mercado de terras" emitido em 2010, fortalece o monitoramento dinâmico dos preços da terra em vários lugares, compreenda oportunamente as mudanças anormais nos preços da terra e o Taxa premium da licitação por mais de 50%, terras imobiliárias com um preço total da transação ou um novo preço unitário alto devem ser relatadas a tempo.Corrija a relação entre o governo e a empresa de desenvolvimento imobiliário.Reduzindo os cortes de impostos, reduzindo o ônus das empresas e melhorando a relação de oferta e demanda do mercado imobiliário.Ao mesmo tempo, fortaleceremos as restrições nas empresas de desenvolvimento imobiliário de propriedade estatal para impedir que seus atos lutem pelos reis locais e competam com as pessoas.Acelere o declínio das empresas imobiliárias e reduza a alavancagem da dívida de bancos imobiliários e comerciais.As empresas imobiliárias devem se livrar do modelo de lucro tradicional das vendas da terra.Para empresas imobiliárias pequenas e médias, a transformação, a inovação e o aprofundamento do servidor do mercado imobiliário podem ser melhores. resultado loteria federal dia 23